问律师

lawyer center

您当前的位置:主页 > 法律资讯 > 问律师 >
最新动态
创新论坛
听法律专家讲“或、应当、可以...”

《立法技术规范》(试行)(二) (前略) 二、法律常用词语规范 6.作出,做出 61 作出 多与决定、解释等词语搭配使用。 示例 1:农村土……

2016-07-11 11:13:22访问(185)
听法律专家讲“或、应当、可以...”

不恰当的语言会造成法律解释的困难,会令司法者无所适从,甚至会导致社会规范混乱。因此,成熟的立法者应当注重法律语言。 作为法律……

2016-07-11 10:47:26访问(196)
法律法规
问律师

问律师:租赁的房屋地面塌陷,能否解除合同?


基本案情
承租方:张某
出租方:李某
开发商:A房地产开发有限公司(以下简称A公司)
    2016年3月,张某为做生意租赁李某门面房一间,并签订租赁合同,约定租金2000元/月,押金5000元。合同签订后,张某开始入住装修并正常使用,在使用5个月后,发现地面发生塌陷,塌陷深度已经严重影响正常使用。无奈,张某与出租方协商解除合同并协商退回房租及押金未果,另补充该门面房系A公司开发的房产。请问律师:我作为承租方是否可以要求解除合同,并退回房租和押金?因此遭受的损失又该怎么办呢?

律师解答
    根据你提供的案件基本情况来分析,可以向法院起诉出租方李某要求与李某解除租赁合同,退回房租和押金。关于涉案房屋的装修费用问题,你是经出租方同意进行的装修活动,按照法律规定可以与出租方协商进行折价补偿或恢复原状。对于你所遭受的损失部分,可以追加A公司为本案的第三人参加诉讼,根据合同双方、第三人的过错要求其承担各自相应的赔偿责任。

法律详析
    本案的纠纷是在法律上存在两个纠纷,一个是房屋租赁合同纠纷,系典型的合同纠纷的一种,另一个是侵权纠纷。但其中主要的是合同纠纷,且该合同纠纷的焦点是合同目的无法实现,而合同无法实现的原因是由于A公司的房屋质量原因,故可以将A公司列为第三人参加诉讼,以便查明案件事实确定责任主体并主张合法权益。此处将A公司列为第三人,是一个无独立请求权的第三人,其参加诉讼的根据是案件处理结果,同他有法律上的利害关系。所谓"法律上的利害关系",是指当事人双方争议的诉讼标的涉及的法律关系,与无独立请求权的第三人参加的另一个法律关系有牵连。而在后一个法律关系中,无独立请求权的第三人是否行使权利,履行义务,对前一个法律关系中的当事人行使权利,履行义务有直接影响。因为A公司在与出租方的法律关系中无法完全履行其义务,导致出租方在与承租方的法律关系中无法履行其合同义务、承租方无法正常行使权利,也就发生了本案的纠纷,故将A公司列为第三人合法合理,也有利于一次性解决本案存在的所有问题。
    在房屋租赁纠纷中,又存在三个问题:解除合同、返还租金和押金、装修费用。对于房屋租赁纠纷案件适用的法律及相关司法解释有《民法通则》、《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》等。综合《合同法》等以上的相关规定,承租人享有法定解除的情形如下:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋,经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失,致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁,承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《
建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。故根据以上的第三项,你的该份租房合同是可以依法解除的,合同解除后就财产合同双方互相返还。
    再有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。”、第十一条:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”根据以上规定,承租方和出租方可以协商解决装修问题。
    其中对于装修物何以认定形成附合呢?例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等。如果装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态,则不能认定形成附合,如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。

    本文以上解答希望可以帮助有同样困惑的人,也希望大家在遇到问题困难的时候,多问一句:我如果走法律程序走得通么?也就是说学会用法律的武器保护自己的权益。

作者:娄新延     蓝海法律咨询网合作律师